בדק בית בתמ"א 38 ובפינוי בינוי

מה שונה בבדק בית בהתחדשות עירונית

בדק בית לדירה חדשה בפינוי בינוי עולה בדרך כלל ₪1,200 עד 1,800 לדירה של עד 4 חדרים ו-₪1,500 עד 2,400 לדירה של 5 חדרים ומעלה, כולל מע"מ. בתמ"א 38/1, שבה מקבלים תוספת חדר, ממ"ד ומרפסת לדירה קיימת, הבדיקה מתמקדת בתוספת ובמפגש שלה עם הדירה הישנה, והמחיר נקבע לפי גודל הדירה והיקף העבודות.

בפרויקט של התחדשות עירונית אתם לא קונים דירה מקבלן במובן הרגיל. אתם בעלי דירה שחתמו על הסכם עם יזם, ובתמורה לזכויות הבנייה היזם מתחייב לתת לכם דירה חדשה או לשדרג את הדירה הקיימת. המשמעות המעשית: התנאים לבדיקה, למסירה ולתיקון ליקויים נקבעים קודם כול בהסכם שנחתם, ולא רק בחוק.

יש עוד הבדל חשוב. בפרויקט כזה בדרך כלל כבר פועל מפקח מטעם הדיירים, ורבים מניחים שהוא יבדוק גם את הדירה שלהם. בפועל, התפקיד שלו שונה מהתפקיד של בודק בית פרטי, ובהמשך המדריך נסביר בדיוק למה. גם בפרויקטים שאושרו במסלולים שהחליפו את תמ"א 38 ברשויות רבות, עקרונות הבדיקה שמתוארים כאן נשארים זהים.

פינוי בינוי: בדיקת הדירה החדשה לפני מסירה

בפינוי בינוי הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש, כך שהבדיקה דומה מאוד לבדיקה של דירה חדשה מקבלן. הבודק מגיע לפני מסירת המפתח, בודק את הדירה מול המפרט הטכני שצורף להסכם ומול דרישות התקנים, ומכין דוח שאפשר לצרף לפרוטוקול המסירה. מדריך מפורט על השלב הזה נמצא בעמוד בדיקת דירה לפני מסירה.

שימו לב לתזמון. בפינוי בינוי כל דירות הבניין נמסרות בתוך תקופה קצרה, לעיתים עשרות דירות באותו חודש, והיזם קובע מועדי מסירה צפופים. בודקים באזור נתפסים מהר, ולכן כדאי לתאם את הבדיקה ברגע שמתקבלת הודעה על מועד המסירה. עוד נקודה: אחרי שנים של שכירות בדירה חלופית, יש לחץ טבעי להיכנס מהר. בדיקה של שעתיים עד שלוש לא אמורה לעכב את הכניסה, והיא חוסכת ויכוחים ארוכים בהמשך.

מה חשוב לבדוק במיוחד בפינוי בינוי:

• 📋התאמה למפרט שהובטח: שטח הדירה, מספר החדרים, כיווני האוויר, גודל המרפסת וסוג החומרים. בהסכמי פינוי בינוי המפרט נחתם שנים לפני המסירה, והפערים מתגלים רק בסוף.
• 💧איטום ורטיבות: חדרים רטובים, מרפסות וקירות חיצוניים, כמו בכל דירה חדשה.
• 🪟אלומיניום וחלונות: אטימות, סגירה חלקה ומנגנוני נעילה.
• ⚡מערכות: לוח חשמל, שקעים, אינסטלציה, הכנות למזגנים וניקוז שלהם.
• 🛡️הממ"ד: דלת ההדף, החלון, הסגירה והאטימות, והתאמה למה שנדרש לפי הנחיות פיקוד העורף.

תמ"א 38/1: תוספת חדר, ממ"ד, חיזוק ומרפסות

בתמ"א 38/1 הבניין נשאר עומד, מחזקים אותו ומוסיפים לכל דירה תוספת בנייה, לרוב ממ"ד שמשמש גם כחדר, ולפעמים גם מרפסת. כאן הבדיקה מורכבת יותר, כי היא מערבבת בנייה חדשה עם מבנה בן עשרות שנים. חלק גדול מהליקויים נמצא בדיוק בנקודת המפגש בין השניים.

המפגש בין הדירה הקיימת לתוספת

כדי לחבר את החדר החדש פותחים את הקיר החיצוני של הדירה. הבודק יבדוק סדקים בקו החיבור, רטיבות שחודרת דרך התפר בין המבנה הישן לחדש, הפרשי גובה בריצוף במעבר, וגמר הפתח שנפרץ. הפרש גובה של כמה מילימטרים בכניסה לחדר נראה שולי, אבל הוא מכשול יומיומי וקשה מאוד לתיקון אחרי המסירה.

הממ"ד שנוסף לדירה

הממ"ד הוא בדרך כלל החלק הגדול והמשמעותי ביותר בתוספת. מעבר לתפקיד המיגוני, הוא הופך לחדר שינה, חדר עבודה או חדר ילדים, ולכן צריך לבדוק אותו גם כחדר מגורים לכל דבר. הבודק יבדוק את פעולת דלת ההדף ואת האטימה שלה, את החלון והתריס המוגן, את הנקודות החשמליות ואת נקודת התקשורת, סימני רטיבות בתקרה ובקירות החיצוניים, ואת הכנת המזגן. אישור הממ"ד מול הגורמים המוסמכים הוא חלק מהתהליך של היזם, אבל בעיות גמר ותפקוד שייכות לבדיקה שלכם.

עבודות החיזוק

חיזוק הבניין כולל לרוב הוספת עמודים, קורות וקירות בטון מבחוץ או בחלל הבניין. העבודות האלה נוגעות בדירה שלכם גם אם לא ביקשתם שום שינוי: חלונות שהוחלפו או הוזזו, קירות חיצוניים שנפתחו, חיפוי חדש לחזית. אחרי החיזוק שווה לבדוק סדקים חדשים בקירות ובתקרות בתוך הדירה, איטום סביב חלונות ורטיבות בקירות החיצוניים. בדק בית אינו בדיקה של התכנון הקונסטרוקטיבי, זו אחריות המהנדסים של הפרויקט, אבל הוא כן מזהה סימנים שמצדיקים לשאול אותם שאלות.

מרפסות חדשות

במרפסות שנוספו בודקים שיפוע לכיוון הנקז, איטום בסף שבין המרפסת לסלון, גובה ויציבות המעקה לפי התקן הרלוונטי, וניקוז מי גשם שלא יזרמו לדירה או למרפסת של השכנים מלמטה.

מעלית, לובי ורכוש משותף

ברוב פרויקטי ההתחדשות מוסיפים מעלית, משפצים את הלובי ואת חדר המדרגות ומחליפים תשתיות משותפות. מעלית חדשה מחייבת בדיקה של בודק מעליות מוסמך, ובדק בית לא מחליף אותה. מה שהבודק כן יכול לבדוק הוא הסביבה: ספים בכניסה למעלית בכל קומה, רטיבות סביב פיר המעלית, גמר הלובי, תאורה ומעקות בחדר המדרגות.

הרכוש המשותף הוא האחריות של כל הדיירים יחד, ולכן עדיף שהבדיקה שלו תוזמן על ידי נציגות הבית ולא על ידי כל דייר לחוד. גג, חניון, מאגרי מים, מערכות כיבוי ופיתוח חצר הם חלק מהבדיקה הזו. פירוט מלא יש במדריך בדק בית לרכוש המשותף.

טיפ לנציגות: ריכוז הממצאים מכל הדירות בטבלה אחת עוזר לזהות דפוסים. אם שש דירות באותו טור מדווחות על רטיבות סביב אותו חלון, סביר שהבעיה בחזית או בעמוד החיזוק, ולא בכל דירה בנפרד. דרישה משותפת כזו מול היזם חזקה בהרבה מפניות בודדות.

מפקח מטעם הדיירים או בודק בית פרטי

בהסכמים רבים היזם מממן מפקח מטעם הדיירים. המפקח מלווה את הפרויקט כולו, בודק שהבנייה מתקדמת לפי ההיתר והמפרט, ומדווח לנציגות. בודק בית פרטי מגיע בשבילכם בלבד ובודק דירה אחת לעומק. שני התפקידים משלימים זה את זה:

* ההגדרות המדויקות של תפקיד המפקח משתנות בין הסכמים. בדקו מה כתוב בהסכם שלכם.

דוגמה: בבניין של 24 דירות בפינוי בינוי, המפקח יכול לוודא שהאיטום בגג בוצע לפי המפרט, אבל סביר שלא יבדוק את השיפוע של רצפת המקלחת בכל אחת מהדירות. את זה עושה הבודק הפרטי. אם אתם גרים באזור שבו פרויקטים כאלה נפוצים, אפשר להשאיר פרטים בעמוד בדק בית בבת ים או בדק בית ברמת גן, ובודק מהאזור יחזור אליכם.

האחריות בהסכם עם היזם וצעדים מעשיים

הזכות שלכם לדרוש תיקון ליקויים תלויה במה שכתוב בהסכם. בהסכמים רבים יש הפניה לתקופות הבדק והאחריות של חוק המכר (דירות), ובחלקם יש סעיפים ייעודיים לגבי ערבויות, לוחות זמנים לתיקון ומה קורה עם נזקים שנגרמו לחלקים הישנים של הדירה במהלך העבודות. הסבר מסודר על התקופות עצמן נמצא במדריך חוק המכר: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

סעיפים שכדאי לחפש בהסכם ולוודא שהם ברורים: אילו ערבויות היזם נותן לדיירים ומתי הן משתחררות, תוך כמה זמן הוא מתחייב להגיע לתקן ליקוי אחרי הודעה בכתב, מי מטפל בנזקים לדירה הישנה שנגרמו בזמן העבודות, והאם יש ערבות או כספים שנשארים בנאמנות עד סיום התיקונים. ככל שהסעיפים האלה מפורטים יותר, כך קל יותר לדרוש תיקון אחרי שהבנייה הסתיימה והיזם כבר עבר לפרויקט הבא.

צעדים לפני מסירת הדירה

1. אתרו בהסכם את הסעיפים על מסירה, תקופות בדק ואחריות, ערבויות ותיקון ליקויים.
2. בקשו מהנציגות את לוח הזמנים המשוער למסירה, ותאמו בודק שבועיים עד שלושה מראש.
3. העבירו לבודק את המפרט הטכני, התוכנית ופרטי התוספת (בתמ"א 38/1).
4. צלמו את מצב הדירה הישנה לפני תחילת העבודות, כדי שיהיה בסיס להשוואה.
5. בבדיקת המסירה, צרפו את דוח הבודק לפרוטוקול ורשמו בו כל ליקוי, גם קטן.
6. שלחו ליזם דרישה כתובה לתיקון עם העתק לנציגות, ותעדו כל תשובה.

אם היזם לא מגיב או מתעכב, המדריך מה עושים כשהקבלן מסרב לתקן מפרט את האפשרויות.

שאלות נפוצות

אם יש מפקח מטעם הדיירים, צריך גם בודק בית פרטי?

ברוב המקרים כן. המפקח אחראי על הפרויקט כולו ובודק בדגימות, ובודק פרטי בודק את הדירה שלכם חדר אחר חדר ומכין דוח אישי שאפשר לצרף לפרוטוקול המסירה.

מתי להזמין בדיקה בתמ"א 38/1?

הזמן העיקרי הוא לפני מסירת התוספת והחזרת הדירה למצב מגורים מלא. כדאי לתעד את מצב הדירה גם לפני תחילת העבודות, כדי שיהיה קל להוכיח אילו סדקים או רטיבות הופיעו בעקבות החיזוק.

כמה עולה בדיקה של דירה בפינוי בינוי?

כמו דירה חדשה מקבלן: ₪1,200 עד 1,800 לדירה של עד 4 חדרים, ו-₪1,500 עד 2,400 לדירה של 5 חדרים ומעלה, כולל מע"מ. בדיקת רטיבות או מצלמה תרמית מתומחרות בנפרד.

סיכום

בדק בית בתמ"א 38 ובפינוי בינוי עולה בערך כמו בדיקה של דירה חדשה, ₪1,200 עד 2,400 לפי גודל, אבל הוא דורש תשומת לב לנקודות שלא קיימות בבנייה רגילה: המפגש בין מבנה ישן לתוספת, השפעת עבודות החיזוק על הדירה, ומה בדיוק ההסכם עם היזם מכסה. המפקח מטעם הדיירים שומר על הפרויקט, בודק פרטי שומר על הדירה שלכם. שלבו את שניהם, תעדו מראש, ודאגו שכל ליקוי ירשם בכתב לפני שאתם מקבלים את המפתח.