בדק בית לדירה חדשה מקבלן: המדריך המלא

מתי עושים בדק בית לדירה חדשה מקבלן

את בדק הבית לדירה חדשה מקבלן עושים לפני חתימה על פרוטוקול המסירה, בדרך כלל כמה ימים לפני קבלת המפתח או ביום המסירה עצמו, והוא עולה ₪1,200 עד 1,800 לדירה של עד 4 חדרים ו-₪1,500 עד 2,400 לדירה של 5 חדרים ומעלה, כולל מע"מ. לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, הקבלן אחראי לליקויים בתקופת בדק של שנה עד 7 שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה יש תקופת אחריות של 3 שנים נוספות.

הרבה רוכשים חושבים שדירה חדשה לא צריכה בדיקה, כי "הכול חדש". בפועל, דווקא בדירה חדשה הבדיקה משתלמת במיוחד: יש קבלן שחייב לתקן, יש מפרט טכני שאפשר להשוות אליו, והליקויים עוד לא הוסתרו מאחורי רהיטים, ארונות ושנים של שימוש. ככל שהליקוי מתועד מוקדם יותר, קל יותר לדרוש את תיקונו.

העיתוי הנכון הוא כשהדירה גמורה: ריצוף, חיפוי, כלים סניטריים, דלתות, חלונות וחשמל מותקנים. בדיקה בשלב שבו עדיין עובדים בדירה תפספס חלק מהליקויים. אם הקבלן מזמין אתכם לפרוטוקול, בקשו מועד שבו הבודק יכול להגיע איתכם, או לפחות להיכנס לדירה יום או יומיים קודם. במדריך בדיקת דירה לפני מסירה יש פירוט של ההתנהלות ביום עצמו.

מה אם הקבלן לא מאפשר להביא בודק?

יש קבלנים שמנסים לקבוע את המסירה בחלון זמן קצר, או אומרים שבודקים חיצוניים "לא נכנסים לפרוטוקול". מדובר בדירה שלכם, ואתם רשאים להיעזר באיש מקצוע מטעמכם. בקשו בכתב מועד שמאפשר בדיקה מלאה, והסבירו שהבודק לא מעכב את המסירה אלא רק מתעד. אם בכל זאת לא הצלחתם לתאם, קבלו את הדירה, רשמו בפרוטוקול שלא ניתנה אפשרות לבדיקה מקצועית, ותזמינו בודק בימים הראשונים אחרי המסירה, לפני שאתם מכניסים רהיטים ומבצעים שינויים.

מה בודק הבית בודק בדירה חדשה

בדיקה מקצועית של דירת 4 חדרים עוברת על יותר מ-100 פריטים, ונמשכת בדרך כלל שעתיים עד שלוש שעות. הבודק משתמש בפלס לייזר, במד לחות, בבודק שקעים, במטר ולעיתים במצלמה תרמית. אלה התחומים העיקריים:

ריצוף, חיפוי וטיח

מרצפות חלולות (נבדקות בהקשה), מרצפות סדוקות או שבורות, הפרשי מפלסים בין מרצפות, רוחב מישקים, קווים ישרים, שיפועים לכיוון הניקוז במקלחות ובמרפסות, סדקים בטיח ובתקרות, ופינות לא ישרות. הבדיקה נעשית מול התקן הרלוונטי לריצוף ולחיפוי.

אינסטלציה ואיטום

לחץ מים וספיקה בכל ברז, זמן הגעת מים חמים, ניקוז כיורים ומקלחות, דליפות מתחת לכיורים, אטימות סביב אסלות ואמבטיות, וסימני רטיבות בקירות הצמודים לחדרים הרטובים. חלק מהבדיקות נעשות מול ת"י 1205, התקן הישראלי למתקני תברואה.

חשמל ותקשורת

תקינות שקעים והארקה, פעולת מפסק הפחת, סימון המעגלים בלוח, מספר הנקודות מול המפרט, נקודות תקשורת וטלוויזיה, ומיקום נקודות למזגנים.

פתחים, מרפסות וממ"ד

פתיחה וסגירה של חלונות ודלתות, אטימות חלונות אלומיניום, תריסים חשמליים, גובה מעקות ומרווחים בהם לפי ת"י 1142, דלת ההדף וחלון הממ"ד, וניקוז מזגנים. בנוסף, הבודק משווה את מידות החדרים ואת הפריטים שהותקנו לתוכניות המכר ולמפרט הטכני שצורף לחוזה.

תקופת בדק ותקופת אחריות לפי חוק המכר

חוק המכר (דירות) קובע שתי תקופות שמתחילות ממועד מסירת הדירה. חשוב להבין את ההבדל ביניהן, כי הוא משפיע על השאלה מי צריך להוכיח מה.

אורך תקופת הבדק לכל סוג ליקוי מפורט בתוספת לחוק. ליקויים כלליים נמצאים בתקופה הקצרה של שנה, וסוגים מסוימים של ליקויים זוכים לתקופות ארוכות יותר, עד 7 שנים. כדי לדעת בדיוק מה חל על ליקוי מסוים, בדקו את התוספת לחוק או התייעצו עם עורך דין. הסבר מורחב נמצא במדריך תקופת בדק לפי חוק המכר.

עוד עיקרון חשוב: לקבלן יש זכות לתקן. כלומר, לפני שאתם מתקנים בעצמכם ותובעים, צריך לתת לו הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי. לכן התיעוד המסודר והפנייה בכתב חשובים כל כך.

פרוטוקול מסירה: שלב אחר שלב

פרוטוקול המסירה הוא המסמך שבו נרשם מצב הדירה ביום שבו אתם מקבלים אותה. נציג הקבלן יביא טופס משלו, ולא פעם הוא כתוב בצורה שנוחה לקבלן. כך מתנהלים נכון:

1. 1
   תאמו את הבודק מראש

   ברגע שיש תאריך מסירה, קבעו מועד עם בודק. בתקופות עמוסות, כשכמה בניינים באותה שכונה נמסרים יחד, בודקים נתפסים שבועיים מראש.

2. 2
   עברו על הדירה עם הבודק

   היו נוכחים, שאלו שאלות וצלמו בעצמכם. הבודק יסמן ליקויים בשטח ויסביר מה חמור ומה קוסמטי.

3. 3
   רשמו כל ליקוי בפרוטוקול

   גם אם נציג הקבלן אומר "זה יתוקן, לא צריך לכתוב". מה שלא כתוב, קשה יותר לדרוש.

4. 4
   הוסיפו הסתייגות

   כתבו בפרוטוקול שהרשימה אינה ממצה, ושדוח בודק מלא יועבר בנפרד.

5. 5
   שמרו עותק חתום

   צלמו את הפרוטוקול החתום לפני שאתם יוצאים מהדירה, וודאו שקיבלתם עותק.

ליקויים נפוצים בפרויקטים חדשים

כל פרויקט שונה, אבל יש ליקויים שבודקים פוגשים שוב ושוב בדירות חדשות, בכל רחבי הארץ:

• check_circleשיפועים הפוכים במקלחות ובמרפסות, כך שהמים נקווים בפינה במקום לזרום לנקז.
• check_circleמרצפות חלולות שנשמעות "ריקות" בהקשה ועלולות להיסדק עם הזמן.
• check_circleחלונות אלומיניום לא אטומים, שמכניסים מים ורוח בגשם הראשון.
• check_circleסדקים בטיח ובחיבורים בין קירות לתקרה.
• check_circleפגמים בדלת הממ"ד, כמו סגירה לא הרמטית או ידית שלא ננעלת עד הסוף.
• check_circleחוסרים מול המפרט: נקודות חשמל, סוג כלים סניטריים, גודל מרצפות או ארון מטבח קטן מהמוסכם.
• check_circleנזקים קוסמטיים מהעבודה: שריטות בדלתות, כתמי צבע על אלומיניום, שיש סדוק.

בשכונות חדשות שבהן נמסרים מאות דירות בבת אחת, הלחץ על הקבלנים גדול ולכן כדאי להקפיד במיוחד. רוכשים שמחפשים בדק בית בחריש או בדק בית בראשון לציון, ערים עם הרבה פרויקטים חדשים, ירוויחו מבודק מקומי שכבר מכיר את הפרויקטים ואת הליקויים החוזרים בהם.

ליקויים שמתגלים רק בחורף הראשון

חלק מהליקויים לא נראים ביום המסירה, בעיקר כשהמסירה נעשית בקיץ. חלון שלא נאטם כראוי, איטום לקוי במרפסת או סדק במעטפת הבניין יתגלו רק בגשם הראשון, לפעמים כמה חודשים אחרי הכניסה. לכן כדאי לעקוב אחרי הדירה בחורף הראשון: לבדוק אדני חלונות אחרי גשם, להסתכל על קירות חיצוניים מבפנים ולחפש כתמים או קילופי צבע. אם מופיע סימן כזה, צלמו אותו עם תאריך ושלחו לקבלן בכתב. ברוב המקרים הליקוי עדיין בתוך תקופת הבדק, והקבלן חייב לטפל בו.

איך שולחים לקבלן את רשימת הליקויים

אחרי הבדיקה תקבלו דוח, בדרך כלל תוך יומיים עד חמישה ימי עבודה. הדוח עצמו לא מספיק, צריך להעביר אותו לקבלן בצורה שאפשר להוכיח. כך עושים את זה:

• check_circleשלחו מכתב דרישה בכתב, בדואר רשום או במייל עם אישור קבלה, ולא רק בהודעת וואטסאפ לנציג.
• check_circleצרפו את דוח הבודק המלא, עם התמונות ועם הפניה לפרוטוקול המסירה.
• check_circleבקשו מהקבלן לתאם מועד לתיקונים תוך זמן סביר, למשל 30 יום.
• check_circleתעדו כל ביקור של אנשי הקבלן: מה תוקן, מה לא ומתי.
• check_circleבסיום התיקונים שקלו ביקור חוזר של הבודק כדי לוודא שהתיקון נעשה נכון.
• check_circleליקויים חדשים שמתגלים אחרי המסירה, כמו רטיבות בחורף הראשון, שלחו גם הם בכתב בהקדם.

אם הקבלן מתעלם, מושך זמן או מבצע תיקונים חלקיים, יש צעדים מסודרים שאפשר לנקוט. פירוט שלהם תמצאו במדריך מה עושים כשהקבלן מסרב לתקן.

שאלות נפוצות

אפשר לעשות בדק בית אחרי שכבר קיבלתי את המפתח?

כן. תקופת הבדק לפי חוק המכר מתחילה במסירה ונמשכת שנה ומעלה, כך שבדיקה בחודשים הראשונים עדיין מאפשרת לדרוש תיקונים. עם זאת, בדיקה לפני הפרוטוקול עדיפה, כי אחרי הכניסה קשה יותר להראות שליקוי קוסמטי לא נגרם בהובלה או בהתקנת רהיטים.

כמה עולה בדק בית לדירה חדשה?

₪1,200 עד 1,800 לדירה של עד 4 חדרים ו-₪1,500 עד 2,400 לדירה של 5 חדרים ומעלה, כולל מע"מ. מצלמה תרמית וביקור חוזר לבדיקת תיקונים הם בדרך כלל תוספות. לפירוט המלא ראו את מחיר בדק בית.

הקבלן כבר עשה בדיקה משלו, זה לא מספיק?

לא. מפקח או מהנדס מטעם הקבלן עובד בשביל הקבלן. בודק שאתם מזמינים עובד בשבילכם, משווה למפרט שלכם ומתעד את הליקויים בצורה שתשמש אתכם אם יהיה צורך בדרישה או בתביעה.

סיכום

בדק בית לדירה חדשה מקבלן עושים לפני פרוטוקול המסירה, והוא עולה בדרך כלל ₪1,200 עד 2,400 לפי גודל הדירה. הבודק עובר על יותר מ-100 פריטים ומשווה למפרט ולתוכניות. לפי חוק המכר, תקופת הבדק נמשכת שנה עד 7 שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה 3 שנות אחריות שבהן נטל ההוכחה עובר אליכם. רשמו כל ליקוי בפרוטוקול, שלחו את הדוח לקבלן בכתב ותנו לו הזדמנות לתקן. השאירו פרטים באתר, ובודק בית מוסמך מהאזור שלכם יחזור אליכם לתיאום בדיקה לפני המסירה.