15 ליקויי הבנייה הנפוצים בדירות חדשות

למה כמעט כל דירה חדשה מגיעה עם ליקויים

בדק בית מקצועי בדירה חדשה של 4 חדרים עולה בדרך כלל ₪1,200 עד ₪1,800 כולל מע"מ, ובודק מוסמך מוצא בה בדרך כלל עשרות ליקויים, רובם קטנים ומיעוטם יקרים מאוד לתיקון. לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, יש לכם תקופת בדק של שנה עד 7 שנים לפי סוג הליקוי, ואחריה תקופת אחריות של 3 שנים נוספות, כך שזיהוי מוקדם של הליקויים הוא מה שמאפשר לדרוש מהקבלן לתקן אותם על חשבונו.

הסיבה שדירות חדשות מגיעות עם ליקויים אינה בהכרח רשלנות מכוונת. פרויקט מגורים נבנה בלחץ זמנים, עם עשרות קבלני משנה שכל אחד מהם אחראי על שכבה אחרת: איטום, ריצוף, חשמל, אינסטלציה, אלומיניום. כשכל שכבה מכסה את הקודמת, טעות קטנה באיטום מתחת לריצוף תתגלה רק אחרי החורף הראשון. לכן חשוב לדעת מה לחפש עוד לפני המסירה.

ריכזנו כאן את 15 ליקויי הבנייה הנפוצים ביותר בדירות חדשות, מחולקים לשלוש קבוצות, עם הסבר איך מזהים כל אחד מהם בעצמכם ועד כמה הוא חמור. הרשימה לא מחליפה בדיקה של בודק עם ציוד מקצועי, אבל היא תעזור לכם להבין מה הבודק מחפש ולשאול את השאלות הנכונות. אם אתם לפני קבלת מפתח, כדאי לקרוא גם את המדריך המלא על בדק בית לדירה חדשה.

ריצוף, קירות וטיח: ליקויים 1 עד 5

אלה הליקויים שרואים הכי מהר, ולכן גם הכי קל לתעד אותם בפרוטוקול המסירה. חלקם קוסמטיים, אבל שניים מהם (שיפועים ואריחים חלולים) עלולים להפוך לבעיה של רטיבות ושל תיקון יקר.

1. שיפועי ריצוף לא תקינים בחדרים רטובים ובמרפסות

במקלחת, בחדר הכביסה ובמרפסת הריצוף צריך לנטות לכיוון מחסום הרצפה, כדי שהמים יתנקזו ולא יעמדו. שיפוע הפוך או שטוח מדי גורם לשלוליות, להתפשטות מים אל מתחת לדלת ובטווח הארוך לחדירת רטיבות לקירות. איך מזהים: שופכים דלי מים וצופים לאן הם זורמים, או מניחים גולה על הרצפה. חומרה: בינונית עד גבוהה, כי התיקון מחייב לרוב פירוק ריצוף.

2. אריחים חלולים

אריח חלול הוא אריח שלא הודבק במלואו לתשתית, ונשאר מתחתיו חלל אוויר. בהתחלה לא רואים כלום, אבל עם הזמן האריח נסדק או מתנתק. איך מזהים: מקישים בעדינות עם ידית של מברג או בפטיש גומי ומקשיבים. צליל עמום ומלא הוא תקין, צליל חלול ו"ריק" מסמן בעיה. חומרה: בינונית. אריח בודד הוא תיקון קטן, אבל אזור שלם של אריחים חלולים מעיד על עבודה לא מקצועית.

3. מישוריות, פוגות ואריחים פגומים

הפרשי גובה בין אריחים סמוכים, פוגות (מרווחים בין אריחים) לא אחידות, אריחים סדוקים או שבורים בפינות. איך מזהים: מעבירים סרגל ישר או פלס ארוך על הרצפה, ובודקים בכף היד אם יש "מדרגות" בין אריחים. תאורה נמוכה מהצד מבליטה הבדלים. חומרה: נמוכה עד בינונית, תלוי בהיקף.

4. סדקים בקירות ובתקרות

סדקים דקים כשערה בטיח נפוצים מאוד בשנה הראשונה, כשהמבנה מתייבש ומתייצב. סדקים רחבים, סדקים באלכסון מפינות של חלונות ודלתות, או סדקים שחוזרים אחרי צביעה מחייבים בדיקה מעמיקה יותר. איך מזהים: בודקים בתאורה טובה ומסמנים את הקצה של הסדק בעיפרון, כדי לראות בהמשך אם הוא מתארך. חומרה: נמוכה בסדקי טיח שטחיים, גבוהה כשיש חשד לבעיה בשלד.

5. טיח וצבע לא גמורים

גלים בקירות, כתמים, שכבת צבע דקה שדרכה רואים את הטיח, פינות לא ישרות ושאריות צבע על מסגרות ושקעים. איך מזהים: מאירים בפנס בזווית חדה לאורך הקיר, כך כל גל ובליטה בולטים מיד. חומרה: נמוכה, אבל כדאי לרשום הכל לפני המעבר, כי אחרי הכנסת רהיטים יהיה קשה להוכיח שהפגם היה קיים מלכתחילה.

איטום, חלונות ורטיבות: ליקויים 6 עד 8

ליקויי איטום הם היקרים ביותר לתיקון, ולעיתים קרובות הם לא נראים ביום המסירה. לכן הבודק נעזר כאן במד לחות, ולפעמים גם במצלמה תרמית.

6. כשלי איטום בחדרי רחצה ובמקלחות

שכבת האיטום נמצאת מתחת לריצוף ומאחורי החיפוי, ואם היא לא בוצעה כראוי, מים חודרים לקירות הסמוכים ולתקרה של השכנים מלמטה. איך מזהים: כתמים או התקלפות צבע בקיר הצמוד למקלחת, ריח של טחב, נפיחות בתחתית משקוף הדלת. בדירה חדשה הסימנים לא תמיד מופיעים מיד, ולכן מד לחות הוא הכלי המרכזי. חומרה: גבוהה.

7. איטום מרפסות וגגות

מרפסת שמש, מרפסת גג או גג משותף מעל הדירה שלכם חשופים ישירות לגשם. ליקויים נפוצים: רולקות (הגבהת האיטום בחיבור לקיר) נמוכות מדי, ספים לא מוגבהים מול דלת היציאה, ומחסומי ניקוז חסומים. איך מזהים: בדיקת הצפה, כלומר סגירת הניקוז ומילוי שכבת מים דקה למשך יממה או יותר, ובדיקה אם מופיעה רטיבות מתחת. את הבדיקה הזו כדאי לבצע בתיאום עם הקבלן. חומרה: גבוהה.

8. חלונות ודלתות אלומיניום שאינם אטומים

חלונות שלא נאטמו היטב לקיר מכניסים מים ורוח בחורף. ליקויים נפוצים: סיליקון חסר או סדוק סביב המסגרת, חורי ניקוז חסומים במסילה, כנפיים שלא ננעלות עד הסוף, זכוכית שרוטה. איך מזהים: מתיזים מים בצינור או בבקבוק על החלון הסגור מבחוץ ובודקים מבפנים, ומוודאים שהמים במסילה יוצאים החוצה. חומרה: בינונית.

מערכות, בטיחות ופרזול: ליקויים 9 עד 15

הקבוצה הזו כוללת את מה שמסתתר בקירות ובתקרות: צנרת, חשמל וגז, וגם את רכיבי הבטיחות שעלולים לסכן חיים אם הם לא תקינים.

9. נזילות ולחץ מים לא תקין

חיבורים רופפים מתחת לכיורים, ברזים שמטפטפים, לחץ מים חלש במקלחת או הבדלי לחץ בין מים חמים לקרים. איך מזהים: פותחים את כל הברזים, מחזיקים דקה ובודקים מתחת לכיור עם פנס. בדיקת לחץ מקצועית נעשית על ידי הבודק. חומרה: בינונית, גבוהה אם יש נזילה בתוך הקיר.

10. ניקוז וביוב

מחסומי רצפה שמתנקזים לאט, שאריות מלט וחול בצנרת מזמן הבנייה, ריחות ביוב מהכיורים או מהמקלחת. איך מזהים: ממלאים כיור ואמבטיה, משחררים בבת אחת ומודדים כמה זמן לוקח להתרוקן. ריח ביוב מעיד לרוב על מחסום (סיפון) חסר או לא תקין. חומרה: בינונית.

11. לוח חשמל ושקעים

לוח חשמל בלי סימון מעגלים, ממסר פחת שלא מנתק בלחיצה על כפתור הבדיקה, שקעים בלי הארקה או במיקום שלא תואם את התוכנית. איך מזהים: לוחצים על כפתור הבדיקה של ממסר הפחת, בודקים כל שקע עם בודק שקעים פשוט, ומשווים את מספר הנקודות לתוכנית המכר. חומרה: גבוהה בכל מה שקשור לבטיחות, נמוכה במיקום שקעים.

12. מערכת הגז

צנרת גז לא מקובעת, חיבור לכיריים ללא ברז ניתוק נגיש, או חוסר אוורור במקום שבו מותקן מכשיר גז. איך מזהים: בודקים שיש ברז ניתוק ליד הכיריים ושהצנרת מקובעת לקיר. את תקינות המערכת עצמה מאשר מתקין גז מוסמך, ולא בודקים זאת בעין. חומרה: גבוהה.

13. מעקות נמוכים או מרווחים רחבים מדי

מעקה במרפסת או בחלון נמוך צריך לעמוד בדרישות גובה ובמרווחים מקסימליים בין חלקיו, כדי שילד לא יוכל לעבור או לטפס. בדירות מגורים מקובל גובה של כ-105 ס"מ לפחות ומרווחים שלא מאפשרים מעבר של כדור בקוטר 10 ס"מ, אבל הדרישה המדויקת תלויה בתקן מעקות (ת"י 1142) ובתקנות. איך מזהים: מודדים במטר את גובה המעקה מהרצפה הגמורה ואת הרווח בין המוטות, ובודקים שאין אלמנט אופקי שמאפשר טיפוס. חומרה: גבוהה, זה ליקוי בטיחות.

14. ממ"ד (מרחב מוגן דירתי)

דלת הדף שלא נסגרת עד הסוף או שהגומייה שלה פגומה, חלון פלדה שלא נגרר בקלות, פתחי אוורור ללא מכסים, או מערכת סינון שלא סופקה לפי המפרט. איך מזהים: סוגרים את דלת ההדף ואת חלון הפלדה ומוודאים נעילה מלאה ואטימה, ובודקים שכל הפתחים מכוסים. חומרה: גבוהה, כי הממ"ד צריך לתפקד ברגע אמת.

15. דלתות ומשקופים

דלתות פנים שמשפשפות ברצפה, שלא נסגרות מעצמן בשקט, משקופים עקומים, דלת כניסה עם צירים רופפים או מנעול שנתקע. איך מזהים: פותחים וסוגרים כל דלת כמה פעמים, בודקים את המרווח בין הדלת למשקוף לאורך כל הצדדים. חומרה: נמוכה, אבל חשוב לתעד, כי בהמשך קשה להוכיח שהדלת הגיעה כך.

טבלת סיכום: 15 הליקויים לפי חומרה

הטבלה מרכזת את הליקויים לפי רמת חומרה משוערת. חומרה בפועל נקבעת תמיד לפי ההיקף והמיקום, ולכן אותו ליקוי יכול להיות קל בדירה אחת וחמור באחרת.

כשבודק כותב בדוח שליקוי "אינו תואם לתקן", הוא מפנה לתקן הישראלי הרלוונטי או לתקנות התכנון והבנייה, למשל ת"י 1142 למעקות או ת"י 1205 למתקני תברואה. ההפניה הזו היא מה שהופך את הדוח ממסמך של דעה אישית למסמך שאפשר להציג לקבלן, ובמקרה הצורך גם לבית משפט.

מה עושים כשמוצאים ליקויים

מציאת ליקוי היא רק חצי מהעבודה. החצי השני הוא לתעד אותו נכון ולדרוש תיקון בתוך המועדים שקובע החוק. הנה סדר הפעולות המומלץ:

1. הזמינו בודק לפני המסירה. עדיף שהבדיקה תתבצע לפני חתימה על פרוטוקול המסירה, כדי שהליקויים ייכנסו אליו כהסתייגויות. בודק מהאזור זמין בדרך כלל תוך כמה ימים, למשל אם אתם מחפשים בדק בית בתל אביב או בערים הסמוכות.
2. צלמו כל ליקוי עם תאריך, וסמנו את מיקומו בתוכנית הדירה.
3. שלחו לקבלן הודעה בכתב בצירוף הדוח, בדואר רשום או בדוא"ל עם אישור קבלה, ושמרו עותק.
4. אפשרו לקבלן לתקן. לקבלן יש זכות לתקן את הליקויים בזמן סביר, ולכן סירוב לאפשר לו גישה עלול לפגוע בזכויות שלכם.
5. בדקו את התיקון. תיקון שבוצע חלקית או לא נכון צריך להיות מתועד מחדש, ועדיף שהבודק יחזור לבדוק אותו.
6. שמרו על המועדים. תקופת הבדק מתחילה מיום המסירה, ואחריה מגיעה תקופת האחריות, שבה נטל ההוכחה עובר אליכם. פירוט התקופות לכל סוג ליקוי מופיע במדריך על תקופת הבדק ותקופת האחריות לפי חוק המכר.

שאלות נפוצות

האם סדקים דקים בטיח בשנה הראשונה הם ליקוי?

סדקי שערה בטיח נפוצים בשנה הראשונה בגלל התייבשות והתייצבות המבנה, והם לרוב קוסמטיים. עדיין כדאי לתעד אותם ולדווח לקבלן בתוך תקופת הבדק. סדק רחב, אלכסוני או כזה שמתארך צריך בדיקה של בודק מוסמך.

אפשר לזהות את כל הליקויים בלי בודק?

חלק מהליקויים, כמו אריחים שבורים, דלתות שמשפשפות או צבע לא גמור, אפשר לזהות לבד. ליקויי איטום, רטיבות נסתרת, שיפועים מדויקים ובטיחות חשמל דורשים ציוד וידע מקצועי, ובדיוק שם נמצאים הליקויים היקרים.

כמה עולה לתקן ליקויים כאלה?

הטווח רחב מאוד. כיוון דלת או השלמת סיליקון הם עבודות של כמה מאות שקלים, בעוד תיקון איטום במקלחת עם פירוק ריצוף יכול להגיע לאלפים רבים. דוח טוב כולל הערכת עלות לכל ליקוי, וזה עוזר לתעדף ולנהל את הדרישה מהקבלן.

סיכום

15 הליקויים ברשימה מופיעים שוב ושוב בדירות חדשות: משיפועי ריצוף ואריחים חלולים, דרך איטום וחלונות, ועד חשמל, גז, מעקות וממ"ד. חלקם קוסמטיים, אבל ליקויי האיטום והבטיחות הם אלה שעולים הכי הרבה כסף ומסכנים הכי הרבה. בדיקה של בודק מוסמך לפני המסירה, בעלות של ₪1,200 עד ₪1,800 לדירה של עד 4 חדרים, מאפשרת לכם לתעד הכל בזמן ולדרוש מהקבלן לתקן בתוך תקופת הבדק שהחוק מעניק לכם.